En Tucumán, el sector inmobiliario privado vive un momento de contrastes. Las líneas de crédito habilitadas por entidades, principalmente del Banco Nación, han impulsado la venta de viviendas ya construidas. Sin embargo, los desarrollos nuevos enfrentan un contexto negativo, marcado por costos elevados, márgenes de rentabilidad mínimos, trabas administrativas y altas tasas de interés que inciden en el escenario económico.

Los créditos disponibles están actualmente dirigidos principalmente para aquellos que “están intentando o tienen pensado” adquirir unidades finalizadas. “Había un stock de viviendas disponibles en ese segmento. El contexto generó un aumento significativo en las operaciones en este tipo de viviendas”, expresó Ezequiel Coletti, presidente de la Cámara de Empresas de la Construcción Privada de Tucumán (Cecoprit).

Para los desarrolladores, en cambio, el escenario fue diferente y “más difícil”. Se anunciaron líneas de crédito para construcción o desarrollos, que por ahora no han tenido impacto en el mercado. Así ocurrió con las hipotecas divisibles, impulsadas por el gobierno de Javier Milei, con créditos a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción, conocidos como “pozo” o de un lote en un barrio. “Las medidas todavía no han salido. Hoy, el crédito va contra escritura, es decir, contra un inmueble ya finalizado”, afirmó.

El fuerte movimiento en el segmento de unidades terminadas planteó un panorama para el mediano plazo: “Cuando ese stock se termine a nivel país, se espera que la brecha entre costos y valor de venta comience a ampliarse hacia arriba. Pero el metro cuadrado del costo de construcción no va a descender, sino que subirá el otro (por el valor de la casa terminada), ya que algunos insumos están dolarizados. En caso (de materiales) importación, se podría reducir levemente el valor, pero no tanto”, advirtió el empresario. El metro cuadrado (m2) de costo de construcción “está pegado al de venta, incluso, el de venta está por debajo prácticamente en muchos casos”, añadió.

El precio del m2 se elevó tras el último salto brusco del dólar -en julio-. “Antes, teníamos un costo de entre U$S600 y U$S800 por metro cuadrado. Con la devaluación, superó ampliamente los U$S1.000. Hoy, está en el orden de entre U$S1.300 y U$S1.500, dependiendo del modelo de negocio. Se sintió muchísimo en los costos, fundamentalmente, en la mano de obra y en algunos materiales, como el hierro. Aunque algunos bajaron después, el nivel general se mantuvo por arriba de los U$S1.000”, explicaron en la Cámara.

Inversiones, en pausa

“Los márgenes de la construcción quedaron muy bajos. Hay proyectos que no se inician, que quedan a la espera de que mejore la situación porque no es negocio. Hoy conviene poner el dinero en otras cosas”. Pilar Navarro, secretaria general de la entidad, hizo referencia al contexto económico general. Las tasas de interés elevadas, los plazos fijos como refugio de inversión, y la falta de definiciones de fondo hasta después de octubre, cuando se realicen las elecciones nacionales, hacen que muchos desarrolladores prefieran frenar.

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El precio del costo de construcción subió en la provincia alrededor de un 50%, frente un precio de la vivienda construida que se mantuvo estable, coincidieron los empresarios.

A eso se suma la carga impositiva, entre impuestos nacionales y tasas municipales, más cánones de infraestructura y otros permisos para aprobar obras, enumeraron. Por ejemplo, en Tucumán, el canon de infraestructura alcanza los $12.600 por metro cuadrado. En un edificio de 10.000 metros, esto representa unos $126 millones para que aprueben la factibilidad antes de siquiera comenzar a construir, señalaron a LA GACETA.